Avez-vous la capacité financière d’acheter votre première maison?
En avril 1995, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) a effectué une enquête auprès de Canadiens ayant contracté auprès d’elle une assurance-prêt hypothécaire, 24 % d’entre eux affirmaient qu’il était un peu ou très difficile de rencontrer les paiements réguliers reliés à leur maison!
Le but de ce dossier est de vous aider à déterminer votre capacité de paiement pour…ne pas faire partie du 24%. Il s’adresse principalement aux premiers acheteurs d’une maison et non aux pesonnes voulant investir dans l’immobilier.
L’ACEF de l’Est a développé une expertise concernant l’évaluation des coûts et de la capacité de payer des gens face à l’achat d’une première maison. Nous offrons d’ailleurs des cours sur l’accession à la propriété. Outre l’évaluation de la capacité financière, on y aborde le Régime d’accession à la propriété, les promesses d’achat, les rôles des intermédiaires (courtiers, promoteurs,…). De plus, on fait le tour des aspects techniques (visites, inspections) reliés à l’achat d’une maison. Il est aussi possible de se procurer le Guide pratique: acheter une maison fait en collaboration avec les Éditions Protégez-vous au coût de 7.95 $. Ce guide est fait à partir du contenu des cours offerts par l’ACEF.
Si vous voulez évaluer de façon réaliste les coûts d’achat d’une maison, nous vous suggérons de suivre les étapes suivantes dans l’ordre proposé.
1. Évaluez vos besoins
2. Déterminez le montant (capital) pouvant être investi dans l’achat d’une maison
3. Quelle est votre capacité budgétaire?
4. Les coûts reliés à l’achat d’une maison
5. Bibliographie
1. Évaluez vos besoins
Pour beaucoup de gens, posséder sa maison est un rêve. Enfin, ils pourront aménager l’espace à leur goût: enlever les vieux tapis démodés, défaire un mur, etc.
Il faut comprendre que l’achat d’une maison ne comporte pas seulement des aspects pratiques mais souvent aussi un côté émotif. Qui n’a pas eu le coup de foudre pour une maison? Il faut donc éviter de faire trop spontanément confiance aux gens travaillant dans ce secteur et qui parfois jouent sur les deux facettes.: « Oh Madame, Monsieur, trois acheteurs veulent faire une promesse d’achat sur cette maison ». Ou encore: « Il ne me reste qu’une maison de ce modèle ».
Avant de magasiner, il est important de déterminer vous-mêmes vos besoins, vos priorités, vos limites. Vous êtes les mieux placés pour le faire.
Posez-vous les questions suivantes et faites les recherches appropriées.
Qui êtes-vous ?
Une bricoleuse, un jardinier ?
Avez-vous à coeur d’autres projets ou êtes-vous prêt à mettre toutes vos économies sur l’achat d’une maison ?
Cherchez-vous une maison pour 5-10 ans ou 2-3 ans ?
Vos réponses orienteront le type de maison recherchée.
Où voulez-vous habiter ?
En ville, en banlieue, à la campagne ? Ce choix affectera considérablement d’autres postes budgétaires. Plus vous habitez loin de votre travail et des services (transport en commun, garderie, loisirs, épicerie, école,…) plus vos coûts de transport seront dispendieux et vous dépenderez de plus en plus de celle-ci. Votre auto s’usera plus vite ou vous achèterez un deuxième véhicule.
Évaluez la circulation routière, le voisinage, les taxes du quartier convoité.
Vérifiez auprès de la municipalité le zonage du secteur. Quel type d’immeuble peut être construit près de chez-vous ?
Vérifiez le type de sol du secteur auprès de la municipalité. Y a-t-il déjà eu du remblai, des inondations, un dépotoir, une carrière à cet endroit ? S’agit-il d’un type de sol argileux qui peut être moins stable ?
Si vous achetez pour une longue période, le quartier répondra-t-il aux besoins futurs de votre famille ?
Sur le plan financier, le secteur est le point le plus important à regarder.
Quel type de maison recherchez-vous ?
Une individuelle isolée, appelée communément unifamiliale (bungalow, maison à paliers, cottage), plus chère à l’achat mais offrant plus d’intimité.
Une jumelée (semi-détachée) 
ffrant un peu moins d’intimité et de terrain mais un prix d’achat plus abordable.
Une maison en rangée : un prix d’achat encore plus abordable et des frais de chauffage plus bas.
Une maison mobile : comporte un zonage plus restrictif pour ce type d’habitation.
Un logement en copropriété divise (condo) : comporte un contrat écrit avec vos voisins.
Une copropriété indivise : inclut une entente globale sur l’immeuble entier.
Une maison à revenus (duplex, triplex, multiplex) : moins de tranquillité, plus de responsabilités mais plus abordable annuellement.
Une maison plus écologique qui suit le programme Novoclimat (de l’Agence de l’efficacité énergétique) ou qui s’inspire des cinq principes qui sous-tendent le concept de la maison saine (la santé des occupants, l’efficacité énergétique, l’utilisation rationnelle des ressources, l’impact sur l’environnement, le coût) de la SCHL.
Cherchez-vous une maison usagée ou neuve ?
La maison usagée : un plus vaste choix , un voisinage, des services établis et aucune taxe à payer (TPS et TVQ) à l’achat.
La maison neuve : des installations modernes, souvent un quartier homogène et des taxes sur le prix de vente (TPS et TVQ).
Quelles sont vos exigences plus spécifiques ?
La grandeur de la maison et du terrain.
Les types de pièces voulues (salles de bain, chambres, cuisine ,etc.).
L’ensoleillement, la tranquillité.
Une maison sur un ou plusieurs étages.
Pour vous aider dans vos réflexions, consultez des livres sur ce sujet. Plusieurs professeurs d’architecture en ont fait et ces livres se retrouvent souvent en bibliothèque. Vous pouvez aussi consulter notre bibliographie.
2. Déterminez le montant (capital) pouvant être investi dans l’achat d’une maison
Pour cette étape, faites votre portrait financier, le bilan (de façon simplifiée). Il servira à évaluer la somme d’argent que vous disposez pour payer la mise de fonds et les frais de la première année reliés à l’achat d’une maison.
En premier, évaluez vos actifs (ce que vous possédez) et par la suite votre passif (ce que vous devez) en faisant un bilan simplifié. Si vous avez des soldes impayés sur vos cartes de crédit ou d’autres dettes à court terme, il est préférable de les payer intégralement. Les taux d’intérêt sont souvent très élevés. Pour l’achat d’une maison, évaluez la valeur de vos actifs disponibles (compte-épargne, dépôt à terme, REÉR). Il est important de conserver minimalement une somme équivalent à un ou deux mois de vos revenus nets en cas de problème (diminution de salaire, réparation de la maison,…). C’est votre fonds de roulement. Cette somme ne pourra faire partie de la mise de fonds et des autres frais reliés à l’achat de la maison (frais reliés à la première année).
3. Quel est votre capacité budgétaire ?
À l’aide de la grille budgétaire (que vous trouverez dans l’onglet consultation budgétaire), faites votre budget. Il s’agit d’évaluer vos revenus et vos dépenses pour l’année à venir. Par la suite, vous reportez toutes les sommes sur une base mensuelle pour faciliter votre gestion. Un budget se fait à partir de vos revenus nets (et non bruts). C’est la meillleure façon d’avoir une image réaliste de votre capacité financière. Concernant les éléments du poste “Habitation”, faites-les en tenant compte des données actuelles.
En complétant cet exercice, on constate rapidement que budgéter c’est plus qu’une question d’additions, de soustractions et de soldes. Le budget met en relief nos habitudes de consommation. En identifiant nos habitudes et en devenant plus conscients de “où va l’argent”, nous pouvons faire des choix plus éclairés, des choix qui correspondent à nos priorités et à nos moyens.
Une fois le budget équilibré (sans déficit), vous pouvez évaluer votre capacité financière mensuelle pour les paiements réguliers associés à une maison. Vous reprenez vos paiements mensuels du poste Habitation.Vous pouvez ajouter à cette somme une partie de votre épargne annuelle (ou surplus annuel) qui n’est dédiée à aucun projet. Cependant, si vos habitudes de vie sont appelées à changer à plus ou moins longues échéances (nouvel enfant, augmentation des coûts de transport), vous devrez probablement utiliser une partie de votre surplus budgétaire pour couvrir ces sommes. Si vous avez besoin d’une plus grande marge budgétaire, des choix s’imposent. Où couperez-vous ? Avant de diminuer les autres postes budgétaires, il faut en évaluer les conséquences à long terme. On n’achète pas une maison pour deux ans ! Les gens surestiment trop souvent leur capacité financière et se retrouvent propriétaires d’une cage dorée. Ils n’ont plus aucune marge de manoeuvre.
Acheter une maison en couple risque de modifier le gestion du budget. La part des revenus du couple consacrée aux dépenses fixes augmente souvent , et par le fait même le surplus diminue. Deux conjoints qui, auparavant, tenaient des budgets séparés devront peut être mettre en commun plus de 80 % des dépenses. Il faut donc s’arrêter et prendre le temps de discuter : y aura-t-il une révision du mode de partage des dépenses ? Les dépenses fixes seront-elles partagées également entre les deux , ou plutôt au prorata des revenus ? Ou encore , distribuerez-vous les revenus également avec votre conjoint ? Chaque couple s’avère différent : la répartition des revenus et des dépenses devra s’adapter à votre situation actuelle, et pourra aussi changer au fil des ans. Il est généralement souhaitable que les deux conjoints se sentent respectés dans l’entente, et que chacun dispose d’un montant réservé à ses dépenses personnelles.
Du côté des institutions financières
Les institutions prêteront jusqu’à un maximum de 32 % du revenu brut mensuel (salaires, allocations, pensions de vieillesse,…) pour payer les frais d’hypothèque, de chauffage, de taxes et 50% des charges communes de condo lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle. Ce ratio est appelé l’ABD (amortissement brut de la dette). Si vous avez des dettes, ils calculent également l’ATD, l’amortissement total de la dette. L’ATD est : 40 % maximum de vos revenus bruts doivent être consacrés aux paiements des frais cités plus haut et de vos dettes. Concernant les personnes achetant une maison à revenus et voulant y habiter, l’institution financière fait un calcul différent pour l’ATD. 40 % maximum de vos revenus bruts doivent être consacrés à vos dettes et à l’hypothèque et de plus, on incluera 50 % des revenus de location dans vos revenus bruts.
Les institutions financières ont comme fonction de prêter de l’argent. Elles évaluent la capacité de payer du consommateur en fonction du risque de ce prêt pour elles. Ce risque se définit selon vos revenus bruts et vos dettes et non votre revenu net et vos dépenses courantes (en incluant les dettes). Ainsi, plus souvent qu’autrement, l’hypothèque consentie excédera votre réelle capacité de payer.
4. Les coûts reliés à l’achat d’une maison
Cette étape est divisée en deux grandes parties : les frais rencontrés lors de la première année d’acquisition et ceux, réguliers, qui reviennent d’année en année.
Le capital pouvant être investi sur l’achat d’une maison calculé dans le bilan sert à payer la mise de fonds et les frais de la première année (comme la taxe de mutation et les frais de notaire). Les paiements réguliers sont, quant à eux, couverts par votre capacité budgétaire évaluée à l’aide de la grille budgétaire. De cette façon, vous optimisez les chances de vivre agréablement l’acquisition de votre maison.
Pour vous aider à évaluer tous les coûts reliés à l’achat d’une maison, remplissez la grille Les frais afférents à l’achat d’une maison.
5. Bibliographie
Livres
Un chez-moi à mon coût, Éric Brassard et al, Éric Brassard éditeur, 2000, 276 p. www.ericbrassard.com
Guide d’inspection pour le propriétaire-occupant, SCHL, 2000, 107 p. (LNH 2445) www.schl.ca
Rénovation de la maison saine, SCHL, 1998, 345 p. (LNH 2173)
Installation électrique d’une résidence,Régie du bâtiment, 2000, 90 p.
La ventilation et le chauffage, Ministère des ressources naturelles du Québec, 1998, 70 p.
Brochures , feuillets (gratuit):
Une hypothèque à votre mesure; Conseils pratiques pour l’achat d’une maison, Association des banquiers canadiens. www.cba.ca
Feuillets de la SCHL
Dans la série Votre maison, plus de 40 feuillets sont disponibles sur l’humidité et la moisissure, l’efficacité énergétique, l’entretien et la réparation, la construction et la rénovation, l’aménagement paysager, la vérification de la maison (accessible sur le site Internet ou commandez par téléphone)
www.schl.ca
Guides et brochures de l’Office de l’efficacité énergétique
Sur le chauffage résidentiel, la climatisation ;
Sur l’achat d’appareils ménagers, de produits d’éclairage et de portes et fenêtres ;
Sur la maison R-2000.
www.oee.nrcan-rncan.gc.ca