La marge de crédit hypothécaire, une nouvelle façon de s’endetter ?

Depuis quelques temps, des institutions financières proposent des marges de crédit hypothécaires au lieu des prêts hypothécaires conventionnels. Est-ce avantageux ? Voici une brève analyse de ce nouveau produit.

Selon que le solde de prêt hypothécaire correspond à plus ou moins 75 % de la valeur marchande de la maison, la marge de crédit hypothécaire offerte est différente. La raison est très simple. Tout prêt hypothécaire dont le montant est supérieur à 75 % de la valeur marchande doit être assuré par un assureur de prêt hypothécaire comme la SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement).

Pour les propriétaires dont le solde de dette hypothécaire est inférieur à 75 % de la valeur marchande de la maison :

Des institutions financières vous proposent de transférer votre ancien prêt en marge de crédit hypothécaire équivalent à 75 % au maximum de la valeur marchande de la maison. Ainsi, si vous devez encore 100 000 $ sur une maison qui vaut maintenant 200 000 $, l’institution financière vous accordera une marge hypothécaire maximale de 150 000 $. Ceci indique que vous pouvez emprunter jusqu’à 150 000 $ sur cette marge garantie par votre maison. Cette marge servira en premier à votre solde hypothécaire de 100 000 $. Il vous restera donc 50 000 $ sur cette marge pour financer vos autres projets à un faible taux d’intérêt. Cette mesure s’adresse à des propriétaires ayant déjà remboursé une partie de leur hypothèque et qui ont de bons antécédents de paiements. Il y a beaucoup de flexibilité dans ce type de prêts : la possibilité de payer uniquement les intérêts pour une longue période (elle peut aller jusqu’à 30 ans) ou au contraire de rembourser intégralement la marge. Son taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Comme toute marge de crédit, le consommateur doit se discipliner pour payer le capital et non seulement les intérêts. Sinon, ce type de financement peut entraîner les emprunteurs dans une situation financière critique à long terme.

Pour les propriétaires, habituellement des acheteurs, ayant un prêt hypothécaire équivalant à plus de 75 % de la valeur marchande de la maison :

Ce type de prêt s’adresse principalement aux nouveaux acheteurs de maison. La SCHL accepte d’assurer des marges de crédit hypothécaire aux acheteurs déboursant, comme mise de fonds, au moins 10 % de la valeur marchande de la maison. L’emprunteur peut retirer aussi souvent qu’il le veut jusqu’à la limite de crédit permise. La SCHL offre aux acheteurs de ne payer que les intérêts durant les 5 premières années (option 5/20) ou les 10 premières années (option 10/15). Cependant, pour les deux options, la période maximale d’amortissement demeure 25 ans. Ainsi, l’amortissement réel (la période durant laquelle on rembourse le capital) est plutôt 20 et 15 ans. La baisse des versements des premières années fait en sorte d’augmenter considérablement les versements lorsque débutera le temps de payer le capital et les intérêts. Comme acheteur, la question à se poser est : Aurais-je une meilleure capacité de payer lorsque viendra le temps de payer le capital ? Enfin, ce type de prêt est considéré plus risqué par la SCHL . Une surprime est donc exigée à la prime d’assurance prêt habituelle. Peu d’institutions financières offrent ce type de marge assurée par la SCHL.