Chronique juridique

De l'exclusion de la garantie de qualité de l'immeuble vendu

par Me Claude Coursol
conseiller juridique de l'ACQC

Les problèmes de gonflement des remblais dus à la pyrite auront probablement contribués à faire prendre conscience aux propriétaires d'immeubles, tant actuels que passés, de l'énorme portée de la garantie de qualité que prévoit la Loi (Code civil).

Rappelons que l'article 1726 du Code civil du Québec mentionne que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que l'immeuble qu'il lui vend est exempt de vice caché. Rappelons aussi, et surtout, que cette garantie est automatique et ne tient aucunement compte du fait que le vendeur ait lui-même ignoré, au moment de la vente, l'existence d'un vice affectant sa propriété.

Il arrive donc que cinq, dix, quinze ans après la vente ou même plus, puisque la Loi ne prévoit pas de limite de temps, d'anciens propriétaires se voient poursuivis en justice pour vice caché.

Comme pour avertir le vendeur, la presque totalité des actes de vente comportent une mention à l'effet que la présente vente est faite avec la garantie légale de droit. Mais serait-il possible de prévoir que la vente soit faite sans garantie? En principe, oui, mais à certaines conditions.

L'article 1733 du Code civil pose effectivement le principe suivant :
« Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.
Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls du vendeur non professionnel. »

Cet article n'est pas nécessairement un modèle de clarté mais, aidé de l'interprétation des tribunaux, nous croyons pouvoir en dégager les règles suivantes :

1. Le vendeur qui, au moment de la vente, ne connaissait ni ne pouvait se douter de l'existence d'un vice affectant sa propriété peut, par une stipulation à l'acte de vente, exclure sa responsabilité pour la découverte ultérieure d'un vice caché à l'immeuble qu'il a vendu.

2. En tel cas, cette stipulation de non-responsabilité doit être sans équivoque. Déjà, sous l'ancien Code civil, les clauses du genre « tel que vu et examiné » ou « après l'avoir vu et visité » n'ont pas été acceptées par les tribunaux comme excluant la garantie légale de qualité du bien. Pour s'assurer d'une telle exclusion, l'acte de vente devrait préciser en toutes lettres que les parties comptent procéder à la vente sans garantie de qualité de l'immeuble.

3. Même si le second alinéa de l'article 1733 semble autoriser celui qui avait connaissance d'un vice et qui a omis de le révéler lors de la vente à exclure sa responsabilité, il est raisonnable de croire qu'une telle stipulation pourrait être attaquée et annulée. Il serait en effet plutôt ironique de permettre au vendeur, en indiquant dans l'acte de vente que l'acheteur achète à ses risques et périls, de tromper son acheteur tout en demeurant à l'abri de toute poursuite. Ainsi en serait-il, selon nous, du cas du propriétaire qui, sachant son immeuble assis sur un « remblai pyriteux », le cacherait à son acheteur et tenterait d'exclure sa responsabilité future par une clause à l'acte de vente. En tel cas, l'exclusion de responsabilité serait pour le moins attaquable.

4. Quant au vendeur qui « ne pouvait ignorer le vice », il lui serait possible, nous croyons, d'exclure sa responsabilité en autant (i) que l'acte de vente mentionne bien que « l'acheteur achète à ses risques et périls » et (ii) que cet acte fasse mention de la nature du vice que le vendeur ne pouvait ignorer. Selon nous, ce serait le cas d'un immeuble situé dans un secteur où la présence de remblai pyriteux est reconnue et dont le propriétaire n'est pas en mesure d'indiquer ce qu'il en est à l'acheteur, faute d'avoir fait faire les expertises requises. Pour exclure sa responsabilité, le vendeur devrait alors déclarer à l'acheteur les motifs de sa crainte.

5. Les tribunaux ne tolèrent pas de contradiction au sujet de l'exclusion de la garantie et réclament beaucoup de transparence du vendeur. Ce dernier devra donc prendre soin d'indiquer à l'acheteur son intention de se soustraire à la garantie aussitôt que possible, même à l'étape des premières discussions. L'offre d'achat devra elle-même renfermer une stipulation claire à cet effet. En cas de contradiction entre les documents, la version qui offre la garantie sera préférée à celle qui la retire.
 
6. Même valablement introduite, une clause excluant la garantie de qualité de l'immeuble vendu ne pourra jamais servir à exclure ou à limiter la responsabilité du vendeur pour le préjudice corporel ou moral dont pourrait souffrir l'acheteur et les membres de sa famille. L'acheteur qui établit que sa maladie résulte d'un vice à l'immeuble (pensons par exemple à un matériau qui dégagerait des gaz nocifs) pourra ainsi poursuivre son vendeur pour son préjudice corporel malgré l'existence d'une clause d'exclusion de la garantie.
 
7. Enfin, sans exception, un vendeur professionnel, c'est-à-dire une personne dont l'occupation habituelle est la vente, ne peut jamais exclure sa responsabilité et doit à l'acheteur la garantie de qualité du bien. C'est le cas, notamment, de l'entrepreneur en construction et du promoteur immobilier.

En définitive, bien que ça soit possible, il n’est pas simple pour le vendeur de déroger à la garantie de qualité qu'offre la Loi. En tous les cas, une clause y procédant pourra être attaquée et ce n'est que si le tribunal en vient à la conclusion qu'elle reflète fidèlement ce sur quoi les parties se sont entendues qu'elle offrira l'immunité recherchée par le vendeur.

Me Claude Coursol collabore bénévolement avec l'ACQC depuis plus de dix ans. Il pratique en cabinet privé à Laval. Pour prendre rendez-vous avec lui, téléphonez au 450 687-5883.

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