Chronique juridique

Problème de pyrite? Moins de six mois pour réagir

par Me Claude Coursol
conseiller juridique de l'ACQC

Les problèmes de gonflement des remblais peuvent être perçus par les tribunaux comme des vices cachés ou, dans le cas de maisons achetées neuves de l'entrepreneur, des vices de construction.

Il faut consulter la jurisprudence sur cette question, afin notamment de savoir si la seule présence de pyrite, sans dommage, constitue en soi un vice. Il est en effet possible qu'un vice caché soit considéré même pour des dommages anticipés. Il faudra toutefois faire la preuve que les dommages surviendront nécessairement dans l'avenir, pas seulement de façon hypothétique. Ceci peut s'avérer difficile.
 
Par ailleurs, le mot le dit, le vice devait être caché au moment de la transaction. Ainsi, si la maison a été achetée alors que le plancher comportait des signes manifestes de problèmes reliés au gonflement du remblai, le tribunal risque de conclure que cette situation aurait dû pousser l'acheteur à plus de prudence.
 
On entend souvent de la part des vendeurs poursuivis l'argument suivant : « Je n'étais pas au courant de la présence de ce vice ».

Cela ne prive en rien l'acheteur de son recours. Au contraire, si vous pouvez prouver que le vendeur était au courant et qu'il a caché délibérément cette information ou camouflé des dommages, vous pourriez en plus avoir un recours en dommage et intérêt.

Le Code civil ne fixe aucun délai de prescription entre le moment de la transaction et l'apparition du vice caché. Ainsi, même après 25 ans, si le gonflement de la pyrite cause des dommages, l'acheteur peut intenter un recours en vice caché contre le vendeur.

Cependant, le Code parle d'un délai raisonnable entre le moment où l'acheteur prend connaissance des problèmes et celui où il les dénonce au vendeur.
 
Dès que vous détenez des informations qui peuvent vous laisser croire que votre propriété est affectée d’un problème de pyrite, vous DEVEZ réagir vite, idéalement dans les trois mois. Après six mois, votre recours est quasiment perdu d'avance, à moins que vous puissiez invoquer des raisons majeures.
 
En passant, l'attente d'une éventuelle subvention n'est pas une raison valable pour demander à la Cour d'excuser votre inaction.

La dénonciation

La première action à poser est donc la dénonciation. Vous écrivez au vendeur, par courrier recommandé avec preuve de réception, une lettre dans laquelle vous l'informez que la maison qu'il vous a vendue présente des signes de problème, vraisemblablement de gonflement des remblais des planchers de fondation. Vous ajoutez que vous allez, dans les mois à venir, préciser la nature des problèmes et l'ampleur des dommages en retenant les services d'un professionnel du bâtiment, et que vous allez tenir cette personne au courant des développements. Le vendeur peut, de son côté, demander de faire faire sa propre expertise.

S'il s'agit de quelqu'un avec qui vous voudriez malgré tout garder de bonnes relations (si c'est possible dans les circonstances...), vous pouvez toujours l'appeler pour lui parler des problèmes. Envoyez-lui tout de même votre lettre recommandée. C'est impératif.

Une fois cette dénonciation faite, le délai de prescription est maintenant figé dans le temps. Vous avez alors trois ans, toujours calculé à partir du moment où vous avez pris connaissance de l'existence du problème, pour entreprendre un recours devant les tribunaux.
 
Il est recommandé d'envoyer l'avis de dénonciation, peu importe si, en bout de ligne, vous avez l'intention ou non d'intenter un recours. Par exemple, vous pourriez vous dire que le montant des dommages ne justifie pas une poursuite. Malgré cela, l'avis de dénonciation permettra de préserver vos droits pendant les deux ou trois prochaines années. Qui sait si, entre-temps, d'autres dommages plus importants n'apparaîtront pas.

Pour rédiger votre lettre de dénonciation, consultez nos deux lettres-types.

La mise en demeure

L'étape suivante, qui peut également remplacer l'étape précédente de la dénonciation, est la mise en demeure.
 
Il est nettement préférable à cette étape de consulter un avocat. À première vue, rédiger une mise en demeure n'apparaît pas très compliqué. Cependant, l'aide d'un avocat permettra d'éviter certaines erreurs ou omissions qui, autrement, risquent de vous nuire pendant toute la suite des procédures.
 
Il s'agit encore une fois d'une lettre par courrier recommandé dans laquelle vous décrivez la situation, avec cette fois la description précise de la nature du problème et des coûts. La lettre va donc établir le montant de votre réclamation. Elle fixera également un délai raisonnable afin de permettre au vendeur de procéder à ses frais aux réparations. Vous préviendrez le vendeur de votre intention, à l'expiration de ce délai, de faire faire vous-même les travaux et de le tenir responsable des coûts.
 
Notez que vous ne pouvez pas agir unilatéralement, c'est-à-dire poser vous-même des gestes, comme entreprendre des travaux de réparation, avant d'avoir donné l'occasion au vendeur de faire lui-même les expertises requises et les travaux.
 
Vous pouvez joindre à la mise en demeure une expertise (d'un professionnel du bâtiment) à l'appui de vos dires et un estimé des réparations. Soumettez l'expertise à votre avocat avant de la faire parvenir au défendeur.

S'il n'y a aucune réaction du vendeur dans le délai que vous lui avez fixé, vous pouvez présumer qu'il ne reconnaît pas votre réclamation et que dès lors, l'affaire devra être tranchée par un tribunal.

Pour initier le recours proprement dit, consultez un avocat.

Le jeu en vaut-il la chandelle?

Sachez que même si le tribunal vous donne raison, les honoraires de votre avocat ne seront pas remboursés par la partie adverse. Soyez également certain de poursuivre quelqu'un de solvable. Sachez finalement que la cause prendra plusieurs années et sera sûrement une source de tracas. Vous devrez aussi être en mesure d’en assumer les frais.

La décision finale vous appartient puisque chaque cas est particulier. Seulement pour donner un ordre de grandeur, disons, en général, que des dommages de moins de 5000 $ ne valent sûrement pas le coût d'une poursuite.

Par contre, tel que mentionné précédemment, l'étape de la dénonciation ne vous coûtera que quelques dollars et permettra de préserver vos droits au cas où des dommages d'abord évalués à 5000 $ s'avèreraient finalement plus sérieux.

Par ailleurs, en minimisant vos dommages à 3000 $, vous pourriez vous-même défendre votre cause devant la Cour des petites créances. Il est recommandé toutefois de consulter quand même un avocat qui vous aidera à bien la préparer et la défendre.
 
L'entente à l'amiable

À l'une ou l'autre de ces étapes, les parties pourraient conclure une entente de règlement à l'amiable. Avant de signer une telle entente, consultez un avocat ou un notaire. En effet, si, pour une raison ou pour une autre, l'entente que vous avez signée ne se réalise pas, vous risquez de vous retrouver devant une situation problématique.

L'appel en garantie

Le vendeur poursuivi pour vice caché peut, à son tour, se retourner contre son propre vendeur et intenter un recours. Le suivant pourra faire de même et ainsi de suite, jusqu'au constructeur (si celui-ci est toujours en affaires et si son entreprise est solvable).

Dans certains cas rares, il pourrait être possible que plusieurs personnes qui se poursuivent ainsi les unes et les autres s'assoient ensemble pour négocier un règlement. Ainsi, dans le cas par exemple d'une poursuite de 10 000 $ impliquant quatre parties, on pourrait décider de partager les coûts en quatre : les trois vendeurs versant 2500 $ au dernier acheteur.

Encore une fois, si cette situation se présente, faites examiner l'entente par un avocat ou un notaire.

Minimiser les dommages

La Loi vous oblige à minimiser vos dommages. Ainsi, dès la dénonciation, vous devez remettre à plus tard tout projet de rénovation qui pourrait avoir comme conséquence d'augmenter le coût de votre réclamation.

Maisons achetées de l'entrepreneur

Selon la Loi, lorsqu'un entrepreneur construit un bâtiment, celui-ci doit être exempt de tout vice et pouvoir être utilisé pour les fins pour lesquelles il a été construit, pendant une durée de temps raisonnable. En principe, il ne peut éviter sa responsabilité qu'en prouvant que le dommage résulte d'un cas de force majeure, d'une circonstance totalement hors de son contrôle.
 
Si votre maison a été construite il y a cinq ans ou moins, en plus du recours contre l'entrepreneur, vous pourriez avoir un recours contre le plan de garantie de la maison (APCHQ ou ACQ). Si votre maison est couverte par une telle garantie, avisez la garantie par écrit, en même temps que l'entrepreneur. Référez-vous par la suite aux termes du contrat de la garantie pour vous assurer de respecter les délais et la procédure qui vous sont imposés. Vous auriez, encore ici, intérêt à consulter un avocat pour vous aider à faire valoir vos droits éventuels à la garantie.
 

Me Claude Coursol collabore bénévolement avec l'ACQC depuis plus de dix ans. Il pratique en cabinet privé à Laval. Pour prendre rendez-vous avec lui, téléphonez au 450 687-5883.

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Dernière mise à jour : 2003-04-16