Pyrite: l'impact du programme d'aide

par Me Claude Coursol
conseiller juridique de l'ACQC

Au mois de juin dernier, le Gouvernement du Québec adoptait finalement le décret procédant à l'instauration d'un programme d'aide aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par le gonflement de la pyrite.

Essentiellement, il s'agit d'une subvention devant alléger le coût des travaux que doit assumer le propriétaire. Pourtant, il est légitime que certains propriétaires se posent des questions sur l'impact de cette aide sur le recours en vice caché qu'ils comptaient entreprendre, sur celui qu'ils ont déjà entrepris ou encore sur le règlement hors cour qu'ils étaient à négocier.

Précisons d’abord que l’octroi de l’aide gouvernementale à un propriétaire victime de dommages causés par la pyrite ne l’empêche pas d’entreprendre contre son ou ses vendeurs un recours en vice caché aux fins d’obtenir remboursement du coût des travaux à faire. Cela a son importance puisque le programme d’aide ne couvre pas, loin de là, la totalité de ces coûts. Cependant, il va de soi que si un recours venait à être entrepris, il devra tenir compte de l’aide reçue ou à recevoir. Ainsi, la réclamation présentée au tribunal devra être amputée de l’aide gouvernementale.

À cet égard, le même principe s’appliquera pour les recours déjà entrepris. Au plus tard lorsque l'audition aura lieu, il conviendra d’amender sa procédure afin de tenir compte de l’aide gouvernementale reçue ou à recevoir.
 
Incidemment, il est plus que probable que les tribunaux refuseront d'octroyer au propriétaire d’un bâtiment la portion de sa réclamation pour laquelle il aurait été en mesure de recevoir de l’aide gouvernementale. Par prudence, tous ceux qui ont déjà entrepris des réclamations en justice devraient donc procéder aux démarches appropriées afin de recevoir l'aide disponible. Notons cependant que cette mesure de prudence ne sert à rien si les travaux de correction ont déjà été effectués sans qu’un certificat d’admissibilité n’ait été délivré. En effet, le programme d’aide n'est pas rétroactif et ne couvre pas les travaux déjà exécutés avant la délivrance de ce certificat. En tel cas, le propriétaire conservera donc son recours contre son vendeur pour la totalité des coûts.

Il est raisonnable de croire que le programme d’aide facilitera la négociation de règlement hors cour. À cet égard, nous suggérons qu’il ne soit pas tenu compte de la subvention à recevoir lorsque vient le temps pour les parties d’établir la participation de chacune dans la prise en charge des coûts, autrement qu’en introduisant une stipulation voulant que chaque partie bénéficiera de l’aide à recevoir au prorata des coûts qu’elle assume. Nous trouvons hasardeuse une certaine pratique qui consiste à déduire la portion admissible à l'aide des coûts que les parties se partagent. En effet, si cette aide venait à ne pas être versée, en tout ou en partie, peu importe la raison, ce serait alors au propriétaire d’assumer en plus cette portion des coûts.

Remarquons cependant qu’il demeure possible de rendre un règlement hors cour conditionnel à l'obtention d’une aide gouvernementale. En tel cas, un soin tout particulier devrait être apporté lors de la rédaction de cette condition, de sorte à ne pas engendrer un nouveau litige en voulant en régler un.

Enfin, bien qu'une certaine incertitude règne à cet égard, puisque le programme d’aide vise des travaux dont l’objectif est le maintien de la valeur existante et non l’apport d’une plus-value, aucun impact fiscal ne devrait résulter des sommes versées au propriétaire par l'État.

Me Claude Coursol collabore bénévolement avec l'ACQC depuis plus de dix ans. Il pratique en cabinet privé à Laval. Pour prendre rendez-vous avec lui, téléphonez au 450 687-5883.

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