L'ocre ferreuse

L’ocre ferreuse est un résidu visqueux qui résulte d'une réaction biochimique liée à la présence de fer, d'eau et d'oxygène dans le sol, parfois combinée aux réactions de certaines bactéries.

Dans certains cas, cette boue orangée se développe dans le drain de fondation, qui peut se colmater, ainsi que dans le bassin de captation situé au sous-sol de la propriété, causant souvent des dommages à la pompe. Les conséquences sont nombreuses; les solutions, souvent inefficaces. L’ACQC dresse ici un portait de ce phénomène, qui touche la plupart des régions du Québec.

Dans certains milieux, comme en agriculture, le problème est connu depuis longtemps. Mais les propriétaires d’habitations résidentielles, eux, réalisent l’ampleur du phénomène depuis peu. La multiplication récente des cas peut s'expliquer par la croissance du développement domiciliaire, qui peut pousser certains promoteurs à construire dans des terrains moins propices.

Les experts ne s'expliquent pas, non plus, pourquoi certaines maisons construites depuis depuis moins de deux ans peuvent subir la réaction de façon fulgurante et voir leur système de drainage devenir complètement inopérant, tandis que d'autres peuvent endurer le phénomène pendant des années, sans trop de conséquences. 

Le phénomène de l'ocre ferreuse est pernicieux puisqu'il peut causer d’importants dommages avant même que le propriétaire ne s'en rende compte. Un taux d'humidité anormalement élevé au sous-sol constitue souvent le premier signe.

Les experts ne s'entendent pas, non plus, sur les solutions correctrices. Certaines méthodes, comme l'installation de puits d'entretien pour nettoyer le drain, ne permettent généralement qu'un sursis au propriétaire, sans régler la source du problème. D'autres méthodes, comme le rehaussement du bâtiment ou l'étanchéisation complète des fondations, sont extrêmement coûteuses. Malheureusement, il ne semble pas encore exister de méthodes pour faire cesser la prolifération de l'ocre ferreuse.

Bien qu’il existe des tests préventifs pour déterminer la qualité du sol, aucune mesure n’est actuellement en vigueur pour obliger les entrepreneurs à les effectuer. En plus, malgré plusieurs sentences arbitrales qui ont donné raison au consommateur, les administrateurs de plans de garantie de maisons neuves persistent à refuser de couvrir les dommages causés par l'ocre ferreuse. En novembre 2006, l’ACQC demandait, dans un communiqué, une modification au règlement du plan de garantie des maisons neuves, pour s’assurer que les dommages causés par l’ocre ferreuse soient couverts.

Ainsi, si votre maison a moins de cinq ans et qu'elle est couverte par une garantie, vous risquez de devoir aller en arbitrage pour faire valoir vos droits dans le cas de dommages causés par l'ocre ferreuse. Assurez-vous de respecter les délais et ne vous fiez pas aux belles paroles de l'entrepreneur ou du plan de garantie. Consultez un avocat et un expert indépendant sans tarder. N'acceptez pas de solutions boiteuses.

Comme dans le dossier de la pyrite, l’ACQC espère regrouper et défendre les victimes en les informant et en les aidant à faire valoir leurs droits. Il est à noter que, pour l’instant, aucun programme d’aide aux propriétaires n’a été mis en place. Nous vous tiendrons au courant des développements.

Si vous avez ou croyez avoir des problèmes liés à l'ocre ferreuse, remplissez  notre questionnaire.

Qu’est-ce que l’ocre ferreuse?

L’ocre ferreuse est un phénomène biochimique. Au contact d’oxygène et d’eau, le fer contenu dans le sol et/ou les ferro-bactéries présentent dans la nappe phréatique produisent une masse gélatineuse orangée. C’est cette boue d’hydroxyde de fer que l’on nomme ocre ferreuse. Graduellement, elle se fixe aux parois du drain et provoque l’obturation du conduit.

La grande majorité des sols contient du fer, mais tous ne sont pas affectés par l’ocre ferreuse. Plusieurs facteurs, dont le pH du sol, influenceraient le développement du phénomène. Selon les études actuelles, la réaction serait plus rapide dans les régions où la nappe phréatique est élevée et où les sols sont sablonneux ou silteux, dans les endroits potentiellement inondables, etc.

Le colmatage du drain par des dépôts d’oxyde de fer peut être relativement rapide (quelques années selon le Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment du Québec (Centre IEB)). De plus, selon les recherches effectuées jusqu’à maintenant, le phénomène ne se résorberait pas avec le temps.

Comment reconnaître l’ocre ferreuse et quels dommages entraîne-t-elle ?

Souvent, l’apparition de dépôts de couleur rouille à la sortie du drainage et dans les fossés ou les bords de rivières environnantes peut être un signe de présence d’ocre ferreuse. Les dommages, qui peuvent se manifester dès les premières années de construction, peuvent être très importants.

L’ocre ferreuse s’accroche aux parois intérieures et extérieures des drains et aux entrées d’eau de la pompe submersible. Elle nuit au fonctionnement de la pompe et obstrue le drain. Elle peut aussi se déposer dans le bassin de captation ou dans la conduite de l’égout pluvial et colmater l’enveloppe filtrante du drain.

Comme l’eau qui arrive dans le sol ne peut plus entrer ni circuler dans le drain colmaté, elle a tendance à s’infiltrer dans la maison par la dalle de sous-sol. Les conséquences peuvent alors être considérables. Le premier signe est généralement l’apparition de dépôts rougeâtres, dégageant des odeurs semblables au souffre, sur la dalle de béton. Les pires cas peuvent conduire à l'inondation du sous-sol.

Le taux d’humidité à l’intérieur de la résidence est très souvent élevé, ce qui entraîne l’apparition de condensation aux fenêtres et de moisissure au bas de murs. Selon le Centre IEB, des propriétaires ont aussi relevés que l’installation d’un système de ventilation ou d’un déshumidificateur n’aidait en rien.

Est-ce dangereux pour la santé?

L’ocre ferreuse ne constitue pas, en elle-même, un danger pour la santé. La multiplication de moisissures causé par l'humidité peut cependant conduire à de graves problèmes de qualité de l'air, aux conséquences très sérieuses pour la santé. Dans certains cas grave de contamination aux moisissures, les experts en santé publique peuvent carrément recommander d'évacuer la maison.

Comment savoir si j’en suis victime?

Si vous constatez un ou plusieurs signes de la présence d’ocre ferreuse, comme un taux anormalement élevé d’humidité au sous-sol ou l’apparition d’eau rougeâtre dans les fossés ou en surface après la pluie, soyez vigilants! Vérifiez régulièrement le bon fonctionnement du système de drainage. Nettoyez le bassin de captation et la pompe. Mesurez le niveau d'humidité avec un hygromètre et notez ces mesures.

Dès les premiers signes de mauvais fonctionnement du système de drainage, consultez des spécialistes pour poser un diagnostic et envisager des mesures correctrices. Si des recours sont possibles contre l'ancien propriétaire, le constructeur ou le plan de garantie, consultez en premier lieu un avocat spécialisé en construction.

Bien que des tests existent pour déterminer si le phénomène est présent, l'état des connaissances est actuellement peu avancé sur le sujet. Il est donc très difficile de dire quelle est la meilleure méthode et le risque est grand de tomber sur des experts improvisés, aux méthodes douteuses. Soyez donc extrêmement vigilants. L'ACQC travaille actuellement à clarifier, avec les autorités compétentes, cet aspect du problème.

Des tests appropriés devraient pouvoir vous indiquer s’il s’agit bien d’ocre ferreuse et vous informer du potentiel de colmatage du drain. En effet, la seule présence de la bactérie ferrugineuse ne menace pas nécessairement toujours l’efficacité de votre système de drainage.

On a signalé le problème dans la plupart des régions du Québec. Voici la liste des municipalités dans lesquelles des cas d’ocre ferreuse nous ont été rapportés (dernière mise à jour: août 2008). Veuillez noter que cette liste est fournie sous toute réserve, puisque nous ne pouvons pas certifier qu’il s’agit de cas véridiques. Si vous possédez des renseignements qui pourraient nous être utiles, n’hésitez pas à nous contacter!

Si vous pensez être victime d’ocre ferreuse, complétez notre questionnaire afin que nous puissions mieux vous renseigner dans l'avenir.

Comment prévenir le phénomène?

Avant d’acheter une maison neuve, prenez les mesures nécessaires pour prévenir les problèmes d’ocre ferreuse. Aucune mesure n’est encore obligatoire, mais de simples tests de sols pourraient vous éviter bien des ennuis et permettre à l’entrepreneur d’apporter au besoin les correctifs adéquats au projet.

Avant de le début de la construction, faites évaluer par un professionnel les conditions existantes (historiques du site, topographie, type de sols, pH, quantité de fer dans le sol, présence de ferrobactéries, etc.), le niveau des eaux souterraines et la fluctuation annuelle de la nappe phréatique.

Si le sol est sablonneux, si la nappe phréatique est élevée ou si la quantité de bactéries ferrugineuses est importante, soyez vigilants. Si les fondations se situent plutôt au-dessus du plus haut niveau d’élévation de la nappe (ce qui se produit généralement au début mai), les risques de problème sont nettement diminués. Ainsi, assurez-vous que l’entrepreneur adapte le niveau de la dalle pour le situer au-dessus de celui de la nappe.

Il vous serait également utile de vous informer auprès de la municipalité et du voisinage pour savoir si des cas d’ocre ferreuse ont été rapportés près de votre terrain. Parfois, l’ocre ferreuse est visible dans les fossés et les rivières des environs sans même avoir à creuser.

Aperçu des mesures préventives

Quelles sont les solutions pour s’en débarrasser?

Il n’y a pas de solutions miracles pour se débarrasser de l’ocre ferreuse et des problèmes qui y sont associés, car il n’existe pas, pour l’instant, de méthodes pour arrêter le phénomène. Il est toutefois possible de le ralentir et de diminuer ses impacts sur le drain et le bâtiment.

Par contre, aucune solution économique fiable n’a été testée et n’est garantie à long terme. Les méthodes les plus sures proposées actuellement sont très dispendieuses.

Soyez prudent dans le choix des mesures correctives, car chaque cas est différent. Avant d’entreprendre quoi que ce soit, faites faire une analyse globale par un expert. Il pourra d’abord et avant tout vous confirmer qu’il s’agit bel et bien d’ocre ferreuse. Ensuite, il pourra déterminer le niveau de la nappe phréatique, le type de sol, le pH de l’eau et sa concentration en fer et, en connaissant l’historique de construction et le type de drain et de filtre installés, il sera en mesure d’évaluer le potentiel de colmatage du drain. Ainsi, il pourra vous guider vers les solutions appropriées à votre cas.

Aperçu des mesures correctives

La première mesure simple à adopter consiste à surveiller l'évolution du problème et à procéder à un entretien périodique adéquat. Si des cheminées d'entretien ont été installées, procédez à un lavage par haute pression d'eau selon la fréquence prescrite par votre spécialiste. Lavez le bassin de captation à l’aide d’une brosse de toilettes pour éviter l’obstruction des canaux. Si le bâtiment est muni d'une pompe, démontez-la et nettoyez-la (y compris les conduits), car sinon, vous risquez de devoir la remplacer. Certains propriétaires disent avoir installé un système d'alarme pour les prévenir si le niveau de l'eau est anormalement élevé dans le bassin de captation. Assurez-vous également de contrôler les eaux de ruissellement en les éloignant suffisamment des murs de fondation, en augmentant, au besoin, l’inclinaison de la pente du terrain et en installant des gouttières.  

Les recours légaux

Le phénomène suscite aussi beaucoup de questions sur le plan légal, notamment en ce qui a trait à la responsabilité du constructeur et du plan de garantie des maisons neuves ou encore, de l'ancien propriétaire. 

L'ACQC déplore le fait que les administrateurs de plans de garanties de bâtiments résidentiels neufs considèrent l’ocre ferreuse comme un contaminant du sol. Et comme l’article 29 du Règlement sur le plan de garantie prévoit que les vices résultant de sols contaminés sont exclus, les consommateurs se font généralement dire que ce problème «n'est pas couvert». Sachez cependant que plusieurs arbitres ont rejeté cet argument des plans de garantie et ont donné raison aux consommateurs. Dans l'une de ces décisions arbitrales, confirmée par la cour supérieure (Denis Douillard c. Les entreprises Robert Bourgouin Ltée et la Garantie Qualité-Habitation), le consommateur a obtenu que le plan de garantie exécute des travaux de cuvelage des fondations. 

L'ACQC est intervenue auprès du ministre du Travail pour que le règlement soit modifié afin que les problèmes liés à l'ocre ferreuse soient couverts par les plans de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

L'une des difficultés rencontrées par les propriétaires est de prouver que leur propriété est affectée d'un vice caché avant même que ne soient apparus les dommages causés par l'ocre ferreuse.

Dans le cas où les experts confirment la présence d'ocre ferreuse mais où cette dernière n'a pas encore provoqué de dommage, le propriétaire qui fait une réclamation au constructeur ou au plan de garantie fait face à de grandes difficultés. S'il procède immédiatement, il pourrait perdre à cause de l'absence de dommage; s'il attend que des dommages surviennent, il pourrait perdre à cause du délai de prescription.

Plusieurs experts croient qu'il n'y aurait pratiquement pas de problème d'ocre ferreuse si les fondations des bâtiments n'étaient pas construites si près de la nappe phréatique. Cet argument, dans les cas où il peut être prouvé, peut avoir une influence déterminante dans le cadre d'un recours.

Par ailleurs, même en obtenant réparation devant les tribunaux, en arbitrage ou autrement, le propriétaire devra rester vigilant et veiller à ce que le correctif proposé soit adéquat. À ce chapitre, encore une fois, les opinions d'experts sont souvent divergeantes.

Si vous croyez être aux prises avec un problème d'ocre ferreuse, ne prenez aucune décision avant d'avoir consulté des experts qui ne sont liés ni à votre constructeur, ni au plan de garantie. Si vous songez à des démarches de réclamation, nous vous recommandons fortement de consulter un avocat spécialisé en construction, qui vous recommandera probablement de retenir les services d'un expert.

Si vous avez acheté une maison neuve et que vous avez des difficultés à faire valoir vos droits à cause de problèmes liés à l'ocre ferreuse, communiquez avec nous et complétez notre questionnaire.

Nous vous recommandons aussi de lire les sentences arbitrales suivantes :

Louiselle Moreau
c.
La Garantie Qualité-Habitation

Julie Hubert et Martin Raymond
c.
Construction Réjean D'Astous et la Garantie de l'APCHQ

Denis Douillard
c.
Les entreprises Robert Bourgouin Ltée et la Garantie Qualité-Habitation

Consultez d'autres sentences arbitrales disponibles sur le site de la Régie du bâtiment (cliquez sur le sujet «ocre ferreuse»).
 

Si vous croyez avoir des problèmes liés à l'ocre ferreuse, n’oubliez pas de remplir notre questionnaire.

Aussi à lire sur le site de l’ACQC

Communiqué (2006-11-10) – L’ACQC demande une modification au règlement sur les garanties de maisons neuves

Liens utiles

L’ocre ferreuse : des réponses à vos question, Régie du bâtiment du Québec (RBQ)

Ocre ferreux (sic) dans le drain français – Doit-on s’en alarmer?, APCHQ

Ocre ferreuse : attention, danger!, La Facture, Radio-Canada, 7 novembre 2006

Alerte à la bactérie mangeuse de fer, Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment

Conférence sur l’ocre ferreux (sic), Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment

Complément d’information sur l’ocre ferreux (sic), Maîtres Bâtisseurs

Ocre ferreuse – Fiche technique, Maîtres Bâtisseurs

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Dernière mise à jour : 2009-07-11